Gündem

Fahiş Kiralara Rekor Cezalar Geliyor! Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk İmkanı Sunulacak

Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın direktifleriyle başlanan yasal çalışma dahilinde vatandaş yüksek kiraya maruz bırakılmaması adına yüksek kiraya ‘haksız kazanç’ cezası gündeme geldi. 1 Eylül itibarıyla da hem kiracı hem ev sahipleri için arabulucuya gidebilme imkanı sunulacak.

Ev sahipleri ve kiracılar arasında yaşanan anlaşmazlıklar nedeniyle yargıya taşınan davaların sayısı gün geçtikçe artıyor. Bunun sonucunda yaklaşık 100 bin kira tespit davası ve 50 binin üzerinde tahliye davası mahkemelerde görülmek üzere beklemekte. Fahiş kira bedellerine ilişkin “haksız kazanç” cezası konusunda çalışmalar başlatılırken, 1 Eylül itibariyle hem kiracılar hem de ev sahipleri arabulucuya başvurabilecek.

Ev sahipleri, 10 yıl dolmadan, kendilerinin veya bakmakla yükümlü oldukları kişilerin ihtiyaçları dışında kira ödeyen kiracıları keyfi nedenlerle tahliye edemiyor. Kira tespit davalarında hakimler, eski kiracının haklarını korurken “hakkaniyet indirimi” uygulayabiliyor. Bir örnek vermek gerekirse; eğer bir vatandaş bölge ortalamasının 14 bin lira olduğu bir bölgede 6 bin lira kira ödüyorsa, kira bedeli 10 bin lira olarak belirlenebiliyor.

Kiracılar, ev sahiplerinin taciz veya tehdit gibi baskıya dayalı davranışlarına karşı arabulucuya başvurmanın yanı sıra dava açma hakkına da sahiptirler. Kira sözleşmesinin sona ermesi, kiracının evden çıkarılması için yeterli bir neden olarak kabul edilmez. Sözleşmenin süresi bitse bile, süre uzatımı otomatik olarak gerçekleşebilir. Ancak, kiracının yanı sıra ev sahiplerinin de yasal haklarını göz ardı etmemek önem arz etmektedir.

Ev sahipleri, kiracının kira bedelini ödemediği durumlar veya konutta ciddi tadilat veya yıkım gerektiğinde tahliye hakkına sahipler. Kiracı, sorunsuz bir ilişki yaşasa bile evi erken terk ederse, ev sahibi 3 aylık kira bedelini talep etme hakkına sahip. Fakat, ev sahibi konutu hızla yeni kiracıya verirse, bu tazminatı talep etme hakkını kaybedebilir.

Kiracı ve ev sahiplerinin yasal hakları, kira sınırı, zorla tahliye, 1 Eylül’de başlayacak arabulucu uygulamasına ilişşkin merak uyandıran sorular ve cevapları şu şekilde:

1-Ev Sahibinin Kiracıyı Kontrat Süresi Bitmeden Çıkarması Mümkün Mü?

Mülk sahibinin yasaya göre haklı bir sebebi yoksa kontrat süresi dolmadan tahliye söz konusu değil. Kiranın ödenmemesi durumunda noterden ödeme için ihtar gönderilerek 30 gün beklenir. Bu sürenin sonucunda tahliye davası veya icra takibi yoluyla tahliye talep etmek mümkün. 1 Eylül itibariyle dava açmadan tahliye talebiyle de arabulucuya gidilebilecek. Ev sahibi bilgisi dışında yıkım, esaslı tadilat, tamirat sözleşmeye esaslı bir aykırılık varsa süre dolmadan tahliye istenebilir. Senesi bitim süresi uzayan sözleşme kendini otomatik olarak yeniler.

2-İzmir Karşıyaka’daki Evimde 22 yıldır, Son Artışla Beraber 3 Bin Lira Kira Ödeyen Kiracımı Tahliye Etmek İçin Dava Açmak Zorunda Mıyım?

Borçlar Kanunu’na göre sözleşme uzama süresi en fazla 10 yıl olarak kabul ediliyor. Bu sürenin sonunda mal sahibinin haklı bir gerekçe sunmasına gerek olmadan kiracısını tahliye hakkı bulunuyor. Bu nedenle tahliye davası açmanız gerekmiyor. Bunun için 3 ay önceden ihtarname göndermesi gerekiyor.

3-Ev Sahibi, Sözleşme Tarihinden Önce Konutunu Boşaltan Kiracıdan Tazminat Talep Edebilir Mi?

Herhangi bir sorun yaşanmadığı takdirde evden çıkması durumunda mal sahibinin 3 ay daha kira bedeli talep etme hakkı var. Bu tutarı talep edebilmesi için de 3 aylık sürede yeni kiracı bulmamış olması gerekiyor. Eğer evi hemen kiraya verirse kiracıdan tazminat talep edilemez. Ev ilk ayın sonunda kira verilirse tazminat da bir aylık ödenir.

4-Kiralara Uygulanan Yüzde 25 Zam Sınırı Haricinde Fahiş Artışlara Karşı Yeni Önlemler Devreye Girecek Mi?

Kiracı ev sahibi haklarının sınırları Borçlar Kanunu’nda belirtiliyor. Yeni yasama döneminde bu konuda Türk Ceza Kanunu’nda düzenleme yapılacak. Kiraları piyasa ortalamışının üzerinde artıranlara yönelik para cezasıyla birlikte bir yıldan 3 yıla kadar hapis cezası uygulanması öngörülüyor. Kiracıya zorbalık yapan, “haksız kazanç elde eden” ev sahipleri mahkeme takdiriyle tutuklu da yargılanabilecek.

5-Kiracı İçindeyken Satın Alınan Konuttaki Prosedür Nedir?

Evin başkasına satışı halinde kiracının konutu boşaltması için 6 aylık süresi bulunuyor. Yeni mal sahibi kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna kadar kiracı oturmaya devam edebilir. Bu sürenin sonunda evi boşaltmazsa arabulucuya gidilebilir.

6-Bir Yıl Önce Evi Kiraladığım Emlakçı, Ev Sahibim Adına Aradığını Söyleyip Bölgedeki Artışları Öne Sürerek Evi Boşaltmam Konusunda Baskı Yapıyor. Bu Konuda Ne Yapabilirim?

Yetki belgeli emlak işletmeleri hizmet verdiği kişilere yasa dışı, etik olmayan uygulamalarla baskı yapamaz. Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden, Ticaret Bakanlığı, CİMER’e de şikayet edebilirsiniz.

7-Ev Sahiplerinin Depozito Talebinde Yasal Bir Sınır Var Mı?

Depozito bedeli 3 aylık kiradan fazla olamaz, bu tutar da kiracı tarafından bir banka hesabına yatırılarak ev sahibinin onayı olmadan çekilemez. Ayrıca şerh düşülerek paranın vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekiyor. Kiracının mülkü boşaltması durumunda depozito bedelini tam alması için hiçbir borcu kalmaması, evde olağan eskime dışında bir hasar olmaması gerekiyor.

8-Konut Sahibi, Bina Sakinlerine Rahatsızlık Veren Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Kiracılar evi, işyerini sözleşmeye uygun olarak kullanmak, bina sakinlerine gerekli saygıyı göstermekle yükümlü bulunuyor. Buna aykırı davrananlara en az 30 gün süre verilerek aykırılığın giderilmesi aksi durumda kontratın feshedileceği konusunda yazılı ihtarname gönderilir. Kiracının davranışlarının ev sahibi ile komşular bakımından çekilmez olması halinde yazılı bir bildirimle sözleşme feshedilebilir.

9-Ev Sahibi Tarafından Tehdit Edilen, Baskı Gören Kiracı Da Arabulucuya Gidebilecek Mi?

Kira tespit, tahliye, uyarlama, kontrat kaynaklı sorunlar, taşınmaz paylaşımı, kat mülkiyetinden kaynaklı uyuşmazlıklar, aidata ilişkin davalar zorunlu arabuluculuk sürecine tabi olacak. İhtilafların tamamı önce arabulucuya gitmek zorunda olup daha sonra dava açılabilecek. Arabuluculuk sürecini davayı açmak isteyen taraf başlatacak. Örneğin ev sahibi tahliye davası açmak istiyorsa önce arabuluculuk sürecini başlatacak.

İster kiracı ister ev sahibi iki tarafın da birbirine baskı, tehdit, hakarete varan bir tutum sergilemesi yasal olarak suç teşkil ediyor. Her iki taraf da yasaya aykırı bir durumla karşı karşıya kalırsa elbette arabulucuya gidebileceği gibi dava da açabilecek. Ev sahibi “konut benim” diyerek her istediğini yapamayacağı gibi kiracı da parasını ödüyorum diyerek hukuka aykırı bir tutum ortaya koyamaz.

10-Arabulucuk Hizmeti Ücretli Mi Olacak?

Başvuruda ve iki saate kadar olan görüşmelerde ücret alınmayacak. Bu sürenin üzerindeki görüşmelerde asgari ücret tarifesine göre hesaplanacak tutar taraflardan eşit olarak alınacak. Başvurular dava açılacak yetkili mahkemenin bulunduğu adliyedeki arabuluculuk bürosuna ya da yetkilendirilen sulh hukuk mahkemelerine yapılacak.

Görüşmelere, kiracı, ev sahibi, kat maliki, yönetici, ortaklığın giderilmesi davasında hissedarla, taraflar dışında yasal temsilcisi avukat ya da vasi de katılabilir. Kira artışı konusunda arabulucuda uzlaşma sağlanmayıp dava açılması durumunda 5 yılı aşmayan sözleşmeler kapsamında üst sınır yüzde 25’i geçemeyecek.

11-Kira Sözleşmesi İmzalarken Nelere Dikkat Edilmeli? Kiracı Hangi Durumda Kira Kontratını Fesh Edebilir?

Mutlaka yazılı kira kontratı yapılmalı, sözlü sözleşmeye itibar edilmemeli. Kira sözleşmesiyle beraber imza atılan tarihte meskenin DASK poliçesi mutlaka alınmalı. Taşınmaza ilişkin elektrik, su, doğalgaz gibi tüm genel abonelik hizmetleri kiracı üzerinden yapılmalı. Kiracı asla boş tahliye taahhüdü düzenlememeli.

Emlak işletmeleriyle yapılan sözleşmelerde “kiralamaya aracılık sözleşmesi” yapmayı ihmal etmeyin. Borçlar Kanunu 347. Maddesine göre kiracı, sözleşmenin bitimine en az 15 gün kala noter kanalıyla yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. Eğer kiracı evden çıkacağına dair ev sahibine herhangi bir bildirimde bulunmadıysa kira kontratı 1 yıl süreyle tekrarlanmış, yenilenmiş kabul edilir.

12-Ev Sahibim Kirada Oturuyor. Oturduğum Eve Kendisi Taşınmayı Planlıyor, Arabulucu Lehine Karar Verir Mi?

Ev sahibinin kendisi oturacaksa çıkarma hakkı bulunuyor. Karşılıklı uzlaşma söz konusu olmazsa ev sahibinin bunun için sulh hukuk mahkemesinde “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açması gerekiyor. 1 Eylül itibariyle ise mahkeme yerine arabulucuya konuyu taşıyabilir.

Arabulucu ihtiyacın gerçek olduğu kanaatine varırsa ev sahibinin lehine karar verebilir. Oğlu ya da kızının oturacağını gerekçe göstererek kiracıyı çıkaran ev sahibi daireyi başkasına 3 yıl boyunca kiraya veremiyor. Aksi halde kiracıya tazminat ödemek durumunda kalır. (Kaynak: Sabah, Hazal ATEŞ)

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu